Skema Hunian Berimbang Diharapkan Jadi Solusi Pembiayaan Rumah Subsidi

Pembiayaan menjadi salah satu kendala utama bagi pengembang perumahan. Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi), Junaidi Abdilah, mengusulkan pemanfaatan skema hunian berimbang sebagai solusi alternatif.

Regulasi mengenai hunian berimbang sebenarnya telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, namun implementasinya belum optimal. Junaidi meyakini bahwa pengembang menengah ke atas dapat berperan serta dalam pembangunan rumah subsidi melalui skema ini. Sementara itu, pengembang menengah ke bawah dapat berkontribusi dengan memberikan bantuan simpanan atau tabungan untuk pembiayaan pembangunan rumah.

Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 mengatur komposisi hunian berimbang, yang meliputi:

• Pembangunan satu rumah mewah berbanding minimal dua rumah menengah dan minimal tiga rumah sederhana.
• Pembangunan satu rumah mewah berbanding minimal tiga rumah sederhana.
• Pembangunan dua rumah menengah berbanding minimal tiga rumah sederhana.

Junaidi mencontohkan, pengembang kecil dapat menyisihkan Rp 5 juta per unit rumah subsidi yang dibangun. Dengan kuota rumah subsidi sebesar 350 ribu unit per tahun, potensi tabungan yang terkumpul mencapai Rp 1,75 triliun per tahun. Dana ini dapat digunakan untuk mendukung pengadaan rumah subsidi tanpa bergantung pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN).

Lebih lanjut, Junaidi mengusulkan agar konsep hunian berimbang dapat dinominalkan. Artinya, rumah mewah, menengah, dan sederhana tidak harus dibangun dalam satu kawasan yang sama. Hal ini mempertimbangkan perbedaan harga tanah yang signifikan dan perbedaan gaya hidup antara penghuni rumah mewah dan rumah subsidi.

"Contoh hunian berimbang di Jakarta, tidak mungkin membangun rumah subsidi di Jakarta. Mungkin setara dengan uang bisa membangun di daerah pinggiran Jakarta dan sekitarnya," ujarnya.

Ia menambahkan, "Usulan kami perumahan yang khususnya rumah KPR bersubsidinya hasil hunian berimbang sebaiknya bisa disetarakan dengan nominal sehingga bisa dibangun di wilayah sekitarnya yang mungkin tanahnya bisa sesuai kalau diwajibkan harus membangun di satu hamparan saya yakin para pengembangnya keberatan Pak harga tanahnya yang pasti sangat jauh".

Pemerintah juga berencana membentuk Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan (BP3) sebagai upaya merealisasikan Program 3 Juta Rumah. BP3 diharapkan dapat membantu pembiayaan perumahan bersubsidi melalui dana konversi, sehingga meringankan beban APBN. Dana konversi ini dapat berasal dari hunian berimbang.

Sebelumnya, Direktur Rumah Umum dan Komersial Ditjen Perumahan Kementerian PUPR, Fitrah Nur, menjelaskan bahwa dana konversi hunian berimbang yang disetorkan melalui BP3 dapat menjadi sumber pendanaan alternatif selain APBN. Dasar hukum penerapan pungutan ini terdapat dalam PP No. 12 Tahun 2021, yang mengatur bahwa pengembang yang membangun rumah mewah atau rumah menengah wajib membangun tiga rumah subsidi di kabupaten yang sama.

Jika pengembang tidak dapat membangun rumah MBR secara langsung, mereka dapat menyetorkan dana konversi ke BP3, yang selanjutnya akan membangun rumah tersebut. Terdapat dua jenis dana konversi, yaitu dana hibah dan dana kelolaan.