Dampak Penurunan Populasi terhadap Pasar Properti China: Prediksi Suram untuk Permintaan Rumah

Pasar properti di China menghadapi tantangan berat akibat penurunan populasi yang berkelanjutan, memperburuk krisis yang sudah berlangsung di sektor real estat. Goldman Sachs memperkirakan permintaan rumah baru di kota-kota besar akan turun drastis, hanya mencapai seperempat dari puncak permintaan pada tahun 2017.

Penurunan Demografis dan Dampaknya

Goldman Sachs memprediksi permintaan rumah baru di kota-kota besar China akan bertahan di bawah 5 juta unit per tahun dalam beberapa tahun mendatang. Angka tersebut jauh di bawah puncak permintaan yang mencapai 20 juta unit pada 2017. Bank Dunia memperkirakan populasi China akan menyusut dari 1,41 miliar menjadi di bawah 1,39 miliar pada tahun 2035. Tren penurunan ini disebabkan oleh rendahnya angka kelahiran dan meningkatnya angka kematian seiring dengan populasi yang menua.

Ekonom Goldman Sachs memperkirakan penurunan populasi akan mengurangi permintaan rumah sekitar 500.000 unit per tahun selama dekade 2020-an, dan meningkat menjadi 1,4 juta unit per tahun pada 2030-an. Sebaliknya, pada dekade 2010-an, pertumbuhan populasi menambah permintaan sekitar 1,5 juta unit rumah per tahun.

Upaya Pemerintah dan Tantangan Sosial

Pemerintah China telah berupaya meningkatkan angka kelahiran sejak melonggarkan kebijakan satu anak pada tahun 2016, termasuk memberikan insentif tunai. Namun, upaya ini belum membuahkan hasil yang signifikan. Faktor-faktor seperti pendapatan yang stagnan, prospek pekerjaan yang tidak pasti, dan sistem jaminan sosial yang lemah membuat banyak anak muda enggan memiliki anak.

Xu dari Economist Intelligence Unit menekankan bahwa kebijakan pro-kelahiran yang ada saat ini tidak efektif karena tidak mengatasi akar permasalahan. Keputusan untuk tidak menikah dan tidak memiliki anak dipengaruhi oleh biaya hidup yang tinggi dan keinginan generasi muda untuk fokus pada karier dan kehidupan pribadi.

Konsekuensi di Sektor Pendidikan dan Properti

Penurunan angka kelahiran telah menyebabkan penutupan ribuan taman kanak-kanak dan penurunan jumlah siswa prasekolah. Data Kementerian Pendidikan China menunjukkan sekitar 36.000 taman kanak-kanak tutup dalam dua tahun terakhir, dengan penurunan lebih dari 10 juta siswa prasekolah. Jumlah sekolah dasar juga berkurang hampir 13.000 antara tahun 2022 dan 2024.

Penurunan ini berdampak signifikan pada pasar properti di sekitar sekolah-sekolah unggulan. Rumah-rumah di dekat sekolah negeri unggulan, yang sebelumnya dijual dengan harga tinggi, kini mengalami penurunan nilai. Analis properti William Wu dari Daiwa Capital Markets menjelaskan bahwa perubahan kebijakan zonasi sekolah dan berkurangnya jumlah anak telah menurunkan harga rumah di daerah tersebut.

Seorang ibu di Beijing yang membeli apartemen dengan harga dua kali lipat dari harga pasar agar anaknya bisa masuk sekolah dasar favorit, kini mengalami penurunan nilai properti sekitar 20 persen dibandingkan saat pembelian dua tahun lalu.

Stagnasi Pasar Properti

Kondisi demografis yang memburuk memperparah krisis yang sudah melanda sektor properti sejak akhir tahun 2020. Meskipun pemerintah pusat dan daerah telah mengambil berbagai langkah stimulus, pasar real estat terus merosot. Harga rumah baru di China turun dengan laju tercepat dalam tujuh bulan terakhir pada Mei 2025.

Larry Hu, kepala ekonom China di Macquarie, mencatat bahwa stagnasi harga telah berlangsung selama lebih dari dua tahun tanpa tanda-tanda pemulihan. Penjualan rumah baru di 30 kota besar juga menurun, turun 11 persen secara tahunan pada paruh pertama bulan Juni, lebih buruk dari penurunan 3 persen pada bulan Mei.

Goldman Sachs memperkirakan bahwa pemilik rumah untuk investasi akan menjadi penjual bersih di masa depan karena mereka mengantisipasi harga akan terus menurun.

Prospek Jangka Pendek

William Wu dari Daiwa Capital Markets berpendapat bahwa dampak demografis pada pasar properti belum akan terasa dalam waktu dekat. Permintaan masih dapat didukung oleh urbanisasi dan peningkatan kualitas hunian. Banyak warga yang mencari rumah baru sebagai peningkatan dari hunian lama mereka, yang akan memberikan kontribusi besar terhadap total permintaan properti nasional dalam jangka pendek.