Ciputra Group Ungkap Tantangan Proyek KPBU di IKN: Antara Birokrasi dan Kebutuhan Pasar

Pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) terus dikebut, namun di balik kemegahan proyek-proyek strategis, tersimpan sejumlah tantangan yang dihadapi para pengembang. Salah satunya adalah Ciputra Group, perusahaan properti terkemuka dengan kapitalisasi pasar mencapai Rp 18,35 triliun, yang tengah berupaya merealisasikan proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) di IKN.

Ciputra Group, yang telah memegang Letter to Proceed (LtP) sejak 2023, berencana membangun apartemen di kawasan IKN. Namun, realisasi proyek ini tidak semulus yang diharapkan. Menurut Direktur Ciputra Group, Nanik J Santoso, hingga saat ini, perusahaan masih berkutat dengan proses tinjauan studi kelayakan (FS).

"Otorita sudah menunjuk konsultan yang ditugaskan untuk me-review FS kami. Jadi sekarang tahapannya masih sampai di situ, masih me-review FS," ungkap Nanik. Kondisi ini membuat target Otorita IKN untuk memulai konstruksi pada awal 2026 terasa berat untuk dicapai. Pasalnya, setelah review FS selesai, masih ada tahapan negosiasi dan tender yang membutuhkan waktu.

Kompleksitas Birokrasi dan Dampaknya

Proses yang panjang ini bukan tanpa alasan. Ciputra Group harus mengikuti setiap tahapan yang ditetapkan oleh Otorita IKN. Salah satunya adalah kurasi desain yang sempat dilakukan oleh Ridwan Kamil pada tahun 2024. Namun, proses ini terhenti karena kesibukan Ridwan Kamil dalam pencalonan Gubernur DKI Jakarta. Perubahan kepemimpinan di Otorita IKN dari Bambang Susantono ke Basuki Hadimuljono juga membawa perubahan kebijakan. Aturan baru yang menyatakan tidak perlu lagi kurasi desain membuat Ciputra Group harus mengubah kembali desain yang telah disesuaikan dengan masukan Ridwan Kamil, yang berujung pada penambahan biaya.

"Jadi ya, kami harus ganti lagi. Yang membuat penambahan biaya, kami ubah lagi, balikin lagi," keluh Nanik.

Selain itu, prosedur terkait penggunaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) juga memperlambat proses. Otorita IKN harus menunggu penunjukan konsultan review FS oleh Kementerian Keuangan, yang memakan waktu cukup lama. Setelah penunjukan, proses review pertama dilakukan, diikuti dengan serangkaian pertemuan untuk membahas hasil review dari konsultan.

Pengembangan Kota Baru di Luar KIPP: Fokus pada Kebutuhan Pasar

Selain proyek KPBU, Ciputra Group juga menginisiasi pengembangan kota baru seluas 300 hektar di luar KIPP IKN. Proyek ini masuk dalam kategori integrated development yang mencakup area lebih luas. Managing Director Ciputra Group, Budiarsa Sastrawinata, menjelaskan bahwa pembahasan mengenai tata ruang dan land use membutuhkan waktu lebih lama karena lokasinya berada di luar sumbu utama IKN. Proyek kota baru ini lebih berorientasi pada pasar bebas dan akan disesuaikan dengan kebutuhan yang berkembang.

"Sebetulnya memang pentahapannya saja belum sesuai dengan kebutuhan. Karena pengembangan di IKN kan juga harus disesuaikan dengan kebutuhan," jelas Budiarsa. Menurutnya, saat ini belum ada urgensi untuk membangun satu kawasan terintegrasi dengan fungsi-fungsi yang dibutuhkan pada tahap-tahap awal.

Potensi Pasar IKN dan Dukungan Kota-Kota Sekitar

Meski progresnya bertahap, Ciputra Group melihat potensi pasar IKN sangat besar. Pemindahan ASN dan kegiatan pemerintahan akan menjadi pemicu pertumbuhan ekonomi. Selain itu, kegiatan ekonomi lain dalam bentuk industri dan pengembangan komersial juga akan mendukung perkembangan IKN. Budiarsa menegaskan bahwa IKN akan memiliki keunikannya sendiri dan tidak akan meniru konsep kota baru lain yang telah dibangun Ciputra Group. Kota-kota terdekat seperti Balikpapan dan Samarinda akan menjadi pasar awal dan penyokong pembangunan IKN.