Prosedur dan Estimasi Biaya Pengalihan Sertifikat Tanah dari Orang Tua ke Anak

Pemberian aset tanah dari orang tua kepada anak merupakan hal yang umum dilakukan. Proses ini memerlukan pengalihan hak kepemilikan yang sah melalui balik nama sertifikat tanah. Direktorat Pengaturan Pendaftaran Tanah dan Ruang, PPAT dan Mitra Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Ana Anida, menjelaskan bahwa pengalihan tanah dari orang tua ke anak dapat dilakukan melalui dua cara, yaitu hibah atau waris. Proses dan biaya yang terkait dapat diakses melalui aplikasi Sentuh Tanahku.

Ana Anida menjelaskan perbedaan mendasar antara hibah dan waris. Waris dilakukan setelah orang tua meninggal dunia, sedangkan hibah dilakukan ketika orang tua masih hidup. Biaya balik nama sertifikat tanah bervariasi tergantung pada lokasi dan luas tanah. Selain itu, terdapat biaya jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang besarnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Balik Nama Tanah Waris

Warisan adalah peralihan hak kepemilikan dari seseorang yang telah meninggal dunia kepada ahli warisnya yang sah. Proses ini memerlukan pemenuhan beberapa persyaratan yang telah ditetapkan.

Syarat Peralihan Hak karena Waris:

Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (PKBPN) Nomor 1 Tahun 2010, pemohon harus memenuhi persyaratan berikut untuk balik nama sertifikat tanah karena waris:

• Formulir permohonan yang telah ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya.
• Surat kuasa, jika permohonan dikuasakan kepada pihak lain.
• Fotokopi identitas pemohon/para ahli waris (KTP dan KK) serta kuasa, jika dikuasakan.
• Sertifikat asli tanah yang bersangkutan.
• Surat keterangan waris sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
• Akta wasiat notariil, jika terdapat wasiat.
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan.
• Bukti Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak):

Biaya PNBP untuk peralihan hak karena pewarisan diatur dalam Pasal 16 ayat (2) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 128 Tahun 2015, yaitu Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah (T).

Rumus perhitungan biaya PNBP adalah:

T = (1/1000 x Luas Tanah x Zona Nilai Tanah) + Rp 50.000

Biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan):

Biaya BPHTB adalah sebesar 5 persen dari nilai tanah, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022. Perhitungan ini dapat bervariasi tergantung pada ketentuan yang berlaku di masing-masing daerah.

Rumus perhitungan BPHTB adalah:

BPHTB = 5% x (Luas Tanah x NJOP - Pengurangan Tergantung Daerah)

Balik Nama Tanah Hibah

Hibah merupakan pemberian hak milik dari pemberi hibah (misalnya, orang tua) kepada penerima hibah (anak) yang dilakukan saat pemberi hibah masih hidup.

Syarat Peralihan Hak karena Hibah

Berdasarkan PKBPN Nomor 1 Tahun 2010, berikut persyaratan untuk balik nama sertifikat tanah karena hibah:

• Formulir permohonan yang ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya.
• Surat kuasa, jika dikuasakan.
• Fotokopi identitas pemohon/pemegang hak dan penerima hibah (KTP dan KK) serta kuasa, jika dikuasakan.
• Sertifikat asli.
• Akta hibah yang dibuat oleh PPAT.
• Izin pemindahan hak, jika dalam sertifikat dicantumkan kewajiban tersebut.
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
• Bukti SSB (BPHTB).

Biaya PNBP

Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk peralihan hak karena Hibah mengacu ketentuan Pasal 16 ayat (2) PP 128 Tahun 2015 yaitu Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah (T).

Rumus perhitungan biaya PNBP adalah:

T = (1/1000 x Luas Tanah x Zona Nilai Tanah) + Rp 50.000

Biaya BPHTB

Biaya BPHTB sebesar 5 persen dari nilai tanah sebagaimana diatur dalam UU Nomor 1 Tahun 2022. Perhitungan ini tergantung pada ketentuan masing-masing daerah.

Rumus perhitungan BPHTB adalah:

BPHTB = 5% x (Luas Tanah x NJOP - Pengurangan Tergantung Daerah)

PPh Hibah (Pajak Penghasilan Hibah)

Besaran pajak penghasilan (PPh) yang harus dibayarkan adalah 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang seharusnya didapat berdasarkan harga pasar. Pajak ini harus dibayarkan oleh kedua belah pihak yang mekanismenya berdasarkan kesepakatan bersama.

Besaran pajak yang harus dibayarkan merujuk pada Pasal 1 PP 34/2016, yakni sebesar 2.5% kali jumlah bruto (nilai pengalihan). Cara menghitung besaran pajak hibah yang harus dibayarnya bisa menggunakan rumus berikut.

PPh hibah = Jumlah persentase pajak x jumlah bruto nilai pengalihan berdasarkan harga pasar

Setelah pajak ini dibayarkan nantinya pihak terkait dapat mengajukan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (SKB PPhTB).